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職業柄、今後の年収増加は見込めるものの、労働による収入しかなく、増税で年々手取りが減っていく状況を不安に感じていました。電話営業により新築ワンルームマンションの購入検討をしていた時に、当社のお客様の勧めでご紹介を頂き、私たちの資産形成・資産拡大の考え方に共感頂き、ワンルームではなく1棟収益物件の購入となりました。
まずは、副業として年間キャッシュフロー約300万を作り出すことと、10年後に不動産を売却した時点の金融資産を最低5,000万にすることを目標にしました。
1棟の収益不動産を購入するにあたり、自己資金はそう多くない状況でしたが、年齢が比較的若く、資産形成に時間をかけることが可能だったため、与信を最大限に活用して1棟目はフルローンにて35年融資、2棟目に小ぶりな物件を自己資金10％投下して30年融資と、1年で2棟の取得をしました。それらのキャッシュフロー収入はそのまま積立NISAなど流動性の高い金融商品へ再投資を行ない、浪費せず複利で資産運用していくことになりました。
ご自身の収入による貯蓄は、生活費支出の影響であまり進まない状況でしたが、ご家族から相続した現金や株式などの金融資産を持たれていました。昨今のインフレや世界的円安により、現預金の資産価値が目減りしていくことに不安を感じ、手堅い分散投資、インフレに強い資産として1棟収益物件を選択しました。
ご自身の身に何か起きてもご家族を守れるようにと、収益性よりも資産性に重きを置き、かつ自身の年収相当にあたる約700万を年間キャッシュフローで作ることを目標にしました。
まずは、機動的に使える緊急時の資金を残しつつ投資に回す自己資金の確認と与信上限の把握に努めました。1棟目は自己資金を40％程度投下し、35年融資で土地値比率の高い再生物件を選択し、2棟目は、1棟目の物件も共同担保に入れて35年融資で90％の借入を起こして購入しました。キャッシュフロー収入はそのまま貯蓄し、3年から4年後に現金で小ぶりなアパートを購入する計画となりました。
事業は順調なものの、医療法人では投資ができないことや、高額な所得税・住民税で税金に悩み、自身の役員報酬を高く設定することに足踏みして、節税と呼ばれる様々な金融商品を保有して医療法人の利益を圧縮している状況でした。それら節税商品は、単なる課税の繰り延べやキャッシュを減らすに過ぎなかったため、当社の資産形成コンサルティングにご共感頂き、お取引頂きました。
医療法人の拡大願望はなく、アーリーリタイヤできるよう早期に個人の資産形成をして、年間3,000万のキャッシュフローができる状態を作ることが目標となりました。
医療法人の利益を、いかに減らさずに個人へ移転するかを具体的に企画しました。無駄な節税商品などはご解約頂き、本当に必要なものだけを残して、医療法人のキャッシュポジションを正常化し、増えてしまう利益を財源に、役員報酬を大幅に増額して頂きました。
一方で、所得税・住民税が高くなることを見据え、与信を最大限に活用して、個人名義で減価償却を多く使える中古アパート複数棟を同時取得。元々、資産管理法人をお持ちでしたので、サブリーススキームを利用して個人の課税所得の圧縮を並行して行いました。まず直近5年は、キャッシュフロー+税金還付の2本柱で元手資金を大きくし、資産組換のタイミングで更なる規模拡大を行うことにしました。
会社員ではかなり年収が高く、自身のお金を守るリテラシーが高い方で、資産性の高い様々なモノ（高級車、時計、その他）へ分散されていました。それら現物資産はリセールバリューが良く、高値売却できる可能性がありますが、レバレッジが効かないことや、現金をモノに変えているだけに過ぎず、値上がり以外に収益は生まないことに気付き、与信を最大限に活用した不動産投資で資産形成することを決意されました。
50歳までに、金融資産とその時点の不動産の含み益と自身の貯蓄を合計して、純資産を3億まで拡大してから会社員を退職して専業大家になるという目標設定となりました。
現物資産（モノ）が多数あるため、高額な年収に対して金融資産の拡大が進んでいない状態でしたので、まずは資産（モノ）の把握・時価評価を行いました。世間一般では価値があるとされていても、金融機関は資産として評価しないため、良い融資条件を引き出す戦略として、資産（モノ）を売却して、金融資産として評価される状態を作りました。
投資戦略として、まずは毎年支払っている約2,600万の所得税・住民税の納税を大幅に減らすべく、減価償却を最大限に活用できる中古アパートに絞り、個人名義で35年融資、90％融資、自己資金10％で1棟目を取得。毎年の大幅な還付とキャッシュフローを再投資に回して、毎年、1棟ずつ物件を取得していくことになりました。
